Dòng tiền đang ồ ạt chảy vào bất động sản

Nguồn vốn từ tín dụng, trái phiếu và đầu tư nước ngoài đang đổ vào lĩnh vực bất động sản với tốc độ nhanh chóng. Dự đoán cho thấy thị trường địa ốc sẽ sớm hồi phục.

Trong những tháng gần đây, thị trường bất động sản bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi đáng kể. Việc thông qua ba bộ luật quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai, đã giúp mở đường cho sự phát triển của thị trường.

Theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 6, tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đạt gần 14,4 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm trước. Trong tháng 6, nền kinh tế đã thu nhận thêm khoảng 487.000 tỷ đồng, con số này vượt qua tổng mức tăng tín dụng của 5 tháng đầu năm cộng lại. Đặc biệt, trong hai tuần cuối tháng 6, dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế đã tăng thêm gần 300.000 tỷ đồng.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã đạt hơn 3,083 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6, chiếm 21,4% tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023.

Bên cạnh nguồn tín dụng, thị trường bất động sản cũng thu hút vốn từ trái phiếu và đầu tư nước ngoài. Nhóm ngành bất động sản tiếp tục giữ vị thế hàng đầu trong việc huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Theo các tổ chức nghiên cứu thị trường trái phiếu, số liệu báo cáo cho thấy trong quý II, lượng phát hành trái phiếu bất động sản có xu hướng gia tăng, giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực nợ đáo hạn so với quý trước.

Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong tháng 7 vừa qua, đã có 33 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng trị giá 31.387 tỷ đồng và một đợt phát hành ra công chúng trị giá 395 tỷ đồng. Tổng cộng trong 7 tháng, có 175 đợt phát hành riêng lẻ đạt 168.433 tỷ đồng và 12 đợt phát hành ra công chúng trị giá 14.586 tỷ đồng.

Trong 7 tháng đầu năm, tổng số trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành đã đạt 183.019 tỷ đồng, tăng 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Ngành ngân hàng tiếp tục dẫn đầu với lượng phát hành chiếm 67,5% tổng giá trị TPDN, tương đương khoảng 123.000 tỷ đồng. Đứng thứ hai là nhóm bất động sản với gần 39.350 tỷ đồng phát hành, chiếm gần 22% tỷ trọng.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/6, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đã lên tới 15,19 tỷ USD, tăng 13,1% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giải ngân ước đạt 10,84 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ.

Đây là mức vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất trong 6 tháng đầu năm trong vòng 5 năm qua.

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tổng vốn đầu tư đạt 1,89 tỷ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư nước ngoài. Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh từ các dự án đã cấp phép trong các năm trước, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này lên tới 1,99 tỷ USD, chiếm 14,8%. Đặc biệt, trong 6 tháng đầu năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đạt 1 tỷ USD, chiếm 9,3%.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) gần đây đã hạ hệ số rủi ro tín dụng đối với bất động sản công nghiệp từ 200% xuống còn 160%, nhằm khuyến khích các ngân hàng tăng cường cho vay trong phân khúc này, dẫn đến sự gia tăng hoạt động cho vay của các ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Ngoài bất động sản công nghiệp, các phân khúc khác như căn hộ, nhà thấp tầng và đất nền cũng thu hút lượng vốn lớn.

Liệu bất động sản sẽ lại “sốt” khi dòng tiền đổ vào?

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định rằng, hiện tại nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản có quy mô rất lớn. Tuy nhiên, cấu trúc nguồn vốn chưa thực sự lành mạnh, với khoảng 70% đến từ tín dụng ngân hàng, chiếm khoảng 20% tổng tín dụng toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, phần lớn nguồn vốn tín dụng này là ngắn hạn, trong khi vốn chủ sở hữu và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%.

Ông Hiển cũng nhấn mạnh rằng, trước đây, một số ngân hàng đã đẩy mạnh cho vay doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến rủi ro lớn, điển hình là giai đoạn 2010-2011. Tương tự, vào năm 2022, kịch bản này lại tái diễn khi nhiều doanh nghiệp bất động sản phớt lờ những cảnh báo, tiếp tục mở rộng dự án một cách ồ ạt, vượt quá khả năng tài chính, dẫn đến những hậu quả hiện nay.

Theo ông Đinh Thế Hiển, hiện tại, nhiều ngân hàng đã đối mặt với rủi ro hệ thống liên quan đến nợ xấu, nên không còn mạnh tay cho vay bất động sản như trước. Các ngân hàng cũng đang xem xét lại giá trị tài sản thế chấp hiện tại và tương lai của doanh nghiệp bất động sản. Khi giá trị tài sản bị hạ thấp trong quá trình thẩm định lại, hạn mức tín dụng cho vay cũng bị giảm theo. Điều này khiến các khoản vay mới khó được phê duyệt, trong khi các khoản vay cũ bị giới hạn quy mô.

Ông Hiển nhấn mạnh rằng tín dụng nên tập trung vào các ngành sản xuất tạo ra giá trị thực. Với hệ thống luật pháp ngày càng hoàn thiện, thị trường bất động sản đang dần ổn định, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

Trong thời gian gần đây, lãi suất cho vay thấp đã khuyến khích người dân vay tiền để mua nhà. TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, nhận định rằng lãi suất cho vay thấp sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản trên nhiều phương diện.

“Mức lãi suất hấp dẫn sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục nhanh và mạnh hơn, bởi ngành này phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng. Hơn nữa, phần lớn người mua nhà cũng cần vay ngân hàng, nên thị trường sẽ tiếp tục nhận được tác động tích cực kép trong thời gian tới,” ông Lực chia sẻ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho biết hiện tại có nhiều người sử dụng vốn tự có để đầu tư vào bất động sản. Nguyên nhân là do lãi suất tiết kiệm thấp, khiến họ rút tiền từ sổ tiết kiệm để chuyển sang các kênh đầu tư có lợi nhuận tốt hơn, trong đó bất động sản là lựa chọn ưu tiên.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng việc giảm lãi suất không phải là giải pháp lâu dài để thu hút vốn vào bất động sản.

Trong ngắn hạn, các doanh nghiệp bất động sản vẫn cần tái cơ cấu tài chính, bán tài sản, giảm nợ, và quản lý vốn một cách thận trọng để tự vượt qua khó khăn.

Ngoài việc phát hành trái phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng lên kế hoạch huy động vốn qua sàn chứng khoán bằng cách phát hành thêm cổ phiếu.

Nhiều chủ đầu tư còn đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn để thu hút khách hàng, bao gồm cả việc hỗ trợ lãi suất khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Chẳng hạn, nếu khách hàng không vay mà thanh toán toàn bộ ngay lập tức, họ sẽ được chiết khấu từ 13-19% giá trị căn hộ, tùy thuộc vào từng dự án.

Hi MT